这个杠杆率超过100%的城市,迎来了抛售潮?

2020-08-11    作者: betway官网新闻网编辑部    来源:地产情报站    阅读:
在江湖上混久了,什么事都能遇着。 最近,杭州楼市出了一个小插曲,让不少媒体都尴尬了上个星期传得有鼻子有眼的杭州3.5万元/㎡以上的楼盘暂停发放预售证的消息,是假的。 而另一个数据却是真的杭州杠杆率已经超过了100%,局面几乎一触即发。 01 不攻自破的
  在江湖上混久了,什么事都能遇着。   最近,杭州楼市出了一个“小插曲”,让不少媒体都尴尬了——上个星期传得有鼻子有眼的“杭州3.5万元/㎡以上的楼盘暂停发放预售证”的消息,是假的。   而另一个数据却是真的——杭州杠杆率已经超过了100%,局面几乎一触即发。   01   不攻自破的谎言   “假消息”最先是从哪儿传出来的呢?说出来你可能不信——《中国房地产报》。   中房报在房地产行业是绝对的权威,8月4日中房报发文称,从多位杭州房地产开发人士处获悉,杭州价格3.5万元/㎡以上的楼盘暂停发放预售证。并表示,这次的停发预售证,可能要持续一到两个月。
  报道中指出,杭州之所以停发高价盘的预售证,是因为房价涨幅控制不住了,“杭州上半年整体房价涨幅是4%,但滨江区、余杭区等区域的房价涨幅高于这个数字,如果不控制高价盘入市,那房价涨幅很快就会逼近红线5% ”。杭州市为了控制住不断上扬的房价,只能控制高价盘入市了。
  听起来有理有据,毕竟杭州上半年的房价的确在涨。而且,中房报的消息来源是“杭州房地产企业相关负责人”,还不止一位。   按理说,房企是没必要传假消息的。谁都知道现在的房企负债累累的占绝大多数,停发预售证,就等于资金受挫。   尽管在中房报的报道中,也提到了“记者两次致电杭州市住房保障和房产管理局市场管理处询问,但电话未接通”,表明消息还未得到官方证实。但对于杭州楼市而言,既有中房报的报道,又有本地房企的发声,基本就等于板上钉钉了。   明摆着,这两方都没有理由造假。   所以,在杭州停发高价盘的消息出炉之后,短短一天的时间内,杭州楼市风云变幻,中介在群里疯狂转发这条消息,为杭州楼市原本晴朗的天空笼上了一层乌云。   有意思的是,就在第二天,这则报道就被打了脸。   8月5日,杭州市住房保障和房产管理局发放了新楼盘的预售证,该项目的均价约为4.23万元/㎡(含装修3500元/㎡)。   而原先“无人接听”的杭州住建局电话,也在第二天接通了,工作人员表示,“没有明文规定单价3.5万元以上的楼盘不能申请预售证”。   谣言“不攻自破”了,摆在大众眼前的,是杭州再攀新高的房价。   02   一路飞升的房价   作为一个二线城市,杭州逐梦脚步从不停歇。和梦一起狂奔的,是节节高的房价。   7月28日,有网友在浙江服务网上提问:“目前深圳、东莞、宁波等城市近期都在收紧调控,请问有关部门是否考虑增加户口、社保等限售政策?”更有网友直接表示,杭州已成炒房客的天堂,希望杭州能够收紧调控,坚决打击炒房客。   杭州住建局给出的回应是:“我局会在下一步出台有关政策时,适时予以考虑。”换言之就是,暂时不会出台相关的调控政策。   犹记6月份,杭州楼市曾因为远洋西溪公馆出现“万人摇”而扬名,杭州6万人抢959套房的传奇故事,也掀开了各地万人摇号抢房的新篇章。   远洋西溪公馆的毛坯房单价是28000元/㎡,而周边的二手房单价已过40000元/㎡,买到就是赚到,这句话绝不是胡说。   在杭州房价一路飙升之际,担忧炒房客卷土重来的声音也是不绝于耳。   数据显示,2016年,杭州新建商品房的成交量为19万套,其中住宅为14万套;2017年,杭州新建商品房的成交量为18万套,其中住宅为12万套;2018年上半年,杭州新建商品房的成交量近8万套,其中住宅近5套。   在这些成交量背后,炒房客的比例不容小视。   我们可以从杭州居民杠杆率的数值窥探到一二分真相。2019年11月,央行发布了《中国金融稳定报道(2019)》,提到杭州的居民杠杆率达到了103.2%,是全国唯一一个杠杆率过100%的城市。   居民杠杆率体现的是居民的债务负担和偿债能力,杠杆率越高,居民的负担越重。而居民杠杆率过100%,意味着杭州的居民贷款超过了本城一年的GDP,这是一个非常危险的信号。   2018年,银监会主席郭树清表示,各行业降低杠杆率是当务之急。其中,居民家庭的杠杆率也需要降低,这个增长速度非常快,这是很危险的。   而杭州市火爆的新房市场掩盖不住的,是二手房的挂牌量节节攀升。   数据显示,早在2019年11月底,杭州市区(不含临安)的二手房挂牌量就已经超过10万套。2020年4月,杭州市区(不含临安)二手房的挂牌量突破11万套;2020年6月,杭州市的二手房挂牌量突破12万套。   尽管近几个月来杭州二手房成交量火爆异常,4月以来已达月内破万。但挂牌量不降反升,不得不让人担忧,传说中的“抛售潮”是否已经出现?   03   重重堆积的房价   杭州的高房价是数据堆出来的,通过高杠杆率、高成交量和高挂牌量的重重助推,最终造就了“花团锦簇”的模样。   到底是不是花团锦簇,现在犹未可知,因为有数据表明,杭州二手房的挂牌价与成交价,实际上都在下跌。   数据显示,杭州市二手房的挂牌价从2019年7月到2020年6月,均价从35966元/㎡下跌至34120元/㎡;而二手房的成交价从2019年7月到2020年6月,均价从30231元/㎡下跌至29099元/㎡。   与二手房价下跌的现状相反的,是杭州对土地的依赖度越来越高。 Wind数据显示,北上广深四个一线城市上半年累计取得土地出让金3092亿元,二三线城市累计取得土地出让金6281.13亿元。   其中,杭州高居榜首,连续四年夺冠。   而另一份数据显示,全国已有12个城市土地依赖度超过了100%,包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州。其中,杭州的土地依赖度排名第四,高达140%。   尽管楼市热度一直不褪,但对于年轻人而言,杭州仍然是造梦的天堂。   2019年,杭州净增人口突破50万,超越深圳,成为全国人口净增加最多的城市。据《杭州日报》报道,国内知名招聘机构发布的《2019年杭州中高端人才及杭漂大数据报告》显示:2016年四季度至2019年四季度,在全国15个重点城市的人才净流入率排名中,杭州人才净流入率以13.6%排名第一。   2020年2月,浙江省统计局发布《2019年浙江省人口主要数据公报》,其中,杭州突破千万人口,达1036万人。随着人口的不断涌入,杭州的房价水涨船高是必然的,毕竟房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。   种种数据表明,杭州跟房地产之间,仍处于难分难解的胶着状态。   仔细想来,此前的“谣言”就更有几分耐人寻味了。   或许,真是难以割舍吧!
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